历时四天的上海2023年第一批集中供地于近日落下帷幕,最终19幅涉宅地块成交总价518.83亿元(文末附2023年上海首轮供地名单),网易房产总结了本轮供地的主要看点:
●62家房企参与本轮供地,创下上海集中供地以来参拍企业数量之最;
●央国企再次垄断上海土拍,19幅成交地块中,央国企摘得15幅,民企仅4幅;
【资料图】
●平均溢价率7%,地块触顶率79%,竞价地块进入一次书面报价率100%均为历届之最(除了4幅底价成交地块,15幅竞价地块全部触发中止价);
●万科、华润、中海三年禁令到期重回市场,万科成为大赢家,斩获松江和闵行两幅地块;
●多幅地块被区域深耕的房企拿下,保利南大地块,中铁建西渡地块,金地菊园地块、天和金汇地块、龙湖江桥地块、万科&印力松江印象城地块。
首轮供地热度空前:
房企扎堆,多幅地块决战到深夜
上海首轮供地的热度可谓“史无前例”,这是本轮供地开拍前就能预见到的。据不完全统计,共有62家房企报名参与了首轮供地的19幅地块争夺,创下历届之最。
有9宗地块参拍企业超过10家,闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块参拍房企更是达到28家。而央企国企依然是上海土地市场的最大买家,尤其是去年上海土地市场的“常胜将军们”,比如招商蛇口总共报名参加了15块地,建发参与13块,紧随其后的是华润和越秀,共计12块。此外,华发、保利发展、中铁建,报名数量也都是10块以上。
数据来源于克而瑞
即便是报名参与10幅以上地块的房企,招商、中铁建、象屿和保利仅能摘下2幅地块,由此可见本轮土拍的争夺空前激烈。
在此背景下,运气成为了左右胜负的重要因素,最热门的要属莘庄的一幅纯宅地,竞买人达到28位,中华企业仅报名了该幅地块的争夺,100%的中标率成为本轮土拍的“运气王”。另外,金地也参与了3幅地块争夺,拿下了其中两幅,表现也是可圈可点。
有开发商幸运拿地,也有房企铩羽而归,例如参与了多幅地块争夺的国贸、绿城、葛洲坝和中海,最终都遗憾陪跑。
本轮供地给大家印象最深刻的,恐怕就是多幅地块拍到晚上才决出胜负,这在上海土拍史上也是前所未有的。
土拍首日的浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块由于材料审核影响,晚间才出让。而青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块甚至拍到了深夜。
在最后一幅出让的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块报名人数颇多,交易中心额外开了一个资料审核窗口,大大降低了审核时长。据知情人士透露,竞拍过程同样一波三折,交易环节在进入一次性书面报价后,由于系统故障,保利、建发和华润等多次出价无效,最终结果显示,中企赢下了这幅收官地块的竞拍。
值得一提的是,4幅仅有一家竞买人参与的地块分别以底价成交,其余15幅地块全部触发了中止价,并进入一次书面报价环节才决出胜负,这也是集中供地以来首次出现这种情况。
即便是金山亭林,奉贤西渡等热度并不算高的区域,也都拼到最后一刻。西渡地块有10家以上房企参与,而金山亭林地块虽然只有上海泉山和安徽新华两家房企报名,但双方都毫不示弱,最终安徽新华以5.74亿竞得,溢价率7.95%。
时隔三年王者回归:
万科、华润大举加仓,去年已间接参与拿地
本轮土拍不得不提的另一大看点,是在阔别上海市场3年后,万科、华润和中海终于回归上海公开土地市场。三家巨头此番也是积极报名多幅地块的竞夺,意在补仓上海市场。这或将在一定程度上打破过去3年招商、保利、建发、华发等房企在上海的垄断地位。
最终经过激烈的争夺,万科和华润均有所斩获。万科以113亿元的总价拿下松江广富林地块和闵行梅陇社区地块,其中万科&印力以37.83亿元底价竞得松江印象城二期地块,随后万科又与中铁建联手以75.49亿元拿到闵行区梅陇社区的一幅大型住宅地块。
而华润则以30.15亿元的总价拿下了青浦区西虹桥小涞港。在三家房企中,仅有中海在首轮供地中空手而归。有知情人士称,浦东周浦地块在进入一次性书面报价阶段,1号参拍方中海地产选择放弃,表示不参加书面报价环节。
业内人士认为,触发中止价后,部分地块的溢价率超过9%,拿地利润空间收窄,一些企业会理性思考,结合自身情况不盲目追涨。
值得一提的是,在“上海土地市场禁拍”期内,万科、华润和中海三家房企通过股权转让、旧改签约等方式,已经间接在上海土地市场拿地。
在2022年9月的三批次供地中,上海北万置业有限公司(以下简称“北万置业”)以120.6亿元底价夺得该地块,当时被业界视作万科“解禁”的信号。不过土拍前夕万科却突然全部退出,上海静安国有资产经营有限公司持股比例上升至100%。
然而在2023年1月,企查查显示,北万置业企业人员重大变更,上海静安国资委退出,新增股东万科和南通万语,合计持股70%,这也验证了万科曲线拿下了雅宾利四期地块。
无独有偶,2022年10月31日,据上海联合产权交易所披露,华润置地接手了上海德泽置业有限公司(上海地产)90%股权及相关债权,即三林滨江西区25、28两个子地块,成交价为35.26亿元。该地块目前已经开发为了华润前滩润璟,并在上海今年的三批次楼盘中入市。
而中海地产早在2020年8月便与黄浦区签约,总投资590亿开发黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。2022年3月,中海地产通过股权转让的方式,与杨浦城建合作开发江浦社区 E1-04地块(江浦街道160地块),经过股权转让后,中海持股80%成为大股东,目前该项目案名为中海海上合集。
首轮供地大赢家出炉:
央国企再度霸榜,热门地块多被实力房企摘得
再来回顾首轮供地的各幅地块,保利全口径成交总金额133.22亿,成为首轮供地收获最大的房企。其中,保利发展通过独自和联合方式摘得宝山大场和闵行莘庄两幅宅地。而保利置业与建发首次合作,拿下了青浦新城的一幅巨型宅地。
万科回归后的首秀竞得了2幅地块,全口径成交总金额约113.3亿元,同样是不折不扣的大赢家。
而中铁建联合万科以75.48亿拿下闵行区梅陇社区地块,这也是本轮供地成交总价最高的一幅宅地;除此以外,其还23.5亿再度深耕奉贤西渡街道宅地,紧邻此前开发的中铁建香榭国际项目。
从拿地房企来看,尽管民营房企的参拍热情略有回升,但央企、国企依然是拿地主力军,包揽了其中15幅地块,民企仅有龙湖、金地、安徽新华及新天和有所收获。金地和龙湖在经历了楼市波动期后,是依然活跃在上海土地市场的民营房企,也是目前资金链较为稳定,交付口碑较好的房企之一。
总体来看,上海首轮供地火热收官。对于本轮土拍的表现,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,从这轮拿地结果来看,国、央企综合实力上有优势,依然占据市场主导。当然,民企不是没有收获,比如龙湖联合体拿下江桥地块,新华地产拿下金山亭林地块等。虽然市场在转好,民企拿地方面还是比较保守。
不仅如此,本轮土拍延续了强者恒强的态势,保利、金地、象屿等房企在上海稳定地拿地,有不错的营收可以继续拿地,形成良好滚动,而且它们拿的是热门地块,确保产品未来销售不会有太大压力。而实力一般的房企则只能在外围试试机会。万科、华润等强者的回归,让土拍市场竞争更为激烈。
卢文曦分析认为,上海土地从安全的角度来看,投资价值远优于三四线城市。上海房地联动价给出,利润都能算出,而且大部分土地都位置好,更是不愁卖,资金回笼速度快。从时间点来看,首轮土拍是一个“黄金时间点”。房企动作快的,年尾可能就可以争取开盘了,这也是房企们都这么积极的原因之一,甚至有不少地块报名参与的房企多达20多个,也是近几年上海土拍市场少见的热闹景象。
结语
总体来看,一批次拿出的地块质量都不错,加上土拍节奏调整,一批次的供地数量大幅减少,而参拍房企明显增多,溢价率走高,导致了首轮土拍热度高涨。
值得一提的是,在不久前上海发布的2023供地计划中,今年宅地的供应计划相比去年略有减少,不过影响较大的是临港新片区,而近郊及五大新城依然会保持较高的供应量。上海首轮供地的过热表现,二批次土拍不排除会拿出更多地块,大量没有拿地的房企也在等待跃跃欲试,这也让市场更期待上海二批次的集中供地。
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