【全球独家】政策营养过剩，反而影响楼市健康

2023-05-29 08:54:21 浩俊

(资料图片仅供参考)

在经历了“金三”的成交量高位后，多城二手房市场却在“银四”迎来褪色，5月市场也没有出现较大起色，给人一种“猝不及防”的感觉。

显然，这不是“猝不及防”，而是回归正常。对楼市来说，原本就应当是这种状态，而不是所谓的“小阳春”。在目前的情况下，如果真的出现“小阳春”，就有问题了。因为，无论是首套房刚需还是改善性刚需，都没有得到释放，怎么可能出现“小阳春”。之所以出现“金三”，完全是春节前受疫情影响积累下来的需求，合并到一个月来实现了，是饿了几个月的肚子换来了一次“半饱”。如果把这样的“半饱”当作“小阳春”，就太容易被表面现象所迷惑了。

有人问，为什么出台了这么多政策，市场仍然如此低迷呢？难道政策对购房者已经不起作用了吗？显然，这是对购房者不了解的表现。实际上，对广大居民、尤其是有购房意愿的居民来说，对地方出台政策的动机越来越感到疑惑和不解了。如果是站在广大居民的利益角度出发，就应当“一碗水端平”，既有政策赋能，价格也发力，亦即政府出台鼓励购房政策，开发商出台降价措施。所不同的是，无论是政策力度还是降价幅度，都要把握好“度”，不能用力过猛。同时，两者要协调推进，不能一松一紧，尤其不能政策松、房价紧。

而从实际情况来看，政策端的力度明显偏大了，用力过猛了，政策的营养也已经过剩了，购房者不仅对政策没有好感，反而会对如此频繁的政策产生警觉，担心自己会上当。特别是改善性需求，担心一旦买了房，房价突然下跌，会让自己的利益严重受损。因此，原本想马上调整住房的居民，也收起了调房的心，开始等待观望。相反，如果不是地方不顾一切地出台政策，而是由开发商依据实际适度降价，政策与降价就会形成良性循环，房地产市场可能早就走出低迷了。

毫不客气地讲，楼市至今没有走出低迷，甚至在出现恢复的情况下很快又陷入低迷，就是政策用力过猛，将购房者冲晕了。因此，希望各地不要再出台新的鼓励购房的政策了，政策再多，购房者消化不了，想吃的东西吃不到，不想吃的却拼命喂，不仅营养过剩，还营养失调，又怎么有利于楼市的健康呢？

俗话说，信心比黄金更重要。对楼市来说，地方政府的信心一直很足，一直认为有政策就有一切；开发商信心很足，认为只要有政府支持，就不怕市场不回暖；银行很有信心，只要对信贷政策做出调整，不怕购房者不心动；炒房者也有信心，不信房价会永远这样，不会再持续上涨。只有购房者没有信心，手中的钱不多，房价又如此坚挺，不买心慌，买了心乱。做“房奴”的滋味，肯定不好受。

供给端都有信心，需求端信心不足，供需自然不能平衡了，市场又如何走出低迷呢？面对这样的场景，难道各方还不能看到问题的症结，还在死保房价，不让开发商降价售房吗？开发商也好，银行也罢，真的还有很强的等待能力和生存条件吗？真的到了揭不开锅的时候再去降价售房，恐怕就晚了。与其被动降价，不如主动降价，可以让广大居民感受到降价的诚意。否则，就是降价了，购房者未必会买账。

当然，要让需求端有购房动力和信心，增强广大居民的购房能力和买房实力，也是非常重要的。由于年轻人越来越不愿意当“房奴”，而喜欢比较轻松的生活。因此，必须通过增加他们的就业机会、收入水平等，提升他们的消费能力和购买实力。那么，对楼市来说，是最重要的方面，也是最根本的动力。只是，在疫情刚刚平稳只有半年的情况下，指望广大居民收入有质的改变，也是不现实的。但是，随着经济逐步恢复，企业经营逐步好转，就业空间不断扩大，企业效益稳步好转，居民收入同步增加，居民的购房能力也会有所提高，从而把楼市带出低迷。但是，这需要时间，切不要急功近利。只有耐心等待，才会迎来春天。

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