电梯更新、维修资金续筹，如何同步？风貌区老房子、“一盘沙”筒子楼，如何焕新？

你家小区，维修资金够用吗，电梯需要更新吗，“三驾马车”奔跑到位吗……这些，都是社区治理新课题。

7月11日，黄浦区在全市率先启动“先锋物业·治惠家园”创建行动，成立“党建引领住宅物业慧治联盟”，破解社区治理新课题。党建引领，物业慧治，如何在不同类型的小区生动实践？几个案例，见微知著。

图说：福元小区的智慧门禁新民晚报记者周馨摄（下同）

(相关资料图)

“五步递进法”

维修资金续筹同步电梯更新

曾经名列“顶流”的小区，也会老旧。走出老旧困境，是否可能？起码，太阳都市花园后期小区做到了。

2003年，太阳都市花园后期小区交付使用，毗邻豫园，从地段到设施，都堪称“顶流”。

20年间，小区设施设备老化，电梯更新迫在眉睫。但小区规模小，维修资金不足成为更新改造最大堵点。打通堵点，太阳都市花园后期小区的办法是——电梯更新改造和维修资金续筹，同步推进。

小区里，凡涉及全体业主权益的公共事务，一定要有可靠的组织保障。电梯更新同步维修资金续筹，更不例外。于是，太阳都市花园成立工作专班，居民区党总支牵头，拉动居委、业委、物业“三驾马车”齐头并进；豫园街道城建中心负责指导，区房管局、区市场监管局提供专业咨询，电梯更新改造的政府补贴政策、维修资金续筹的工作流程，一样样问清楚。

电梯更新，事关小区公共安全，没有局外人。维修资金续筹，是申请电梯更新政府补贴的前提条件。情况，如何让每位业主知晓？小区公共事务发布渠道，用起来！

楼栋大堂，张贴公告；楼组群，征求意见；说明会，分批集中答疑。一次次反复沟通，求同存异，业主们逐步形成主流共识。

共识形成，实现更新和续筹目标，还要靠人推动。居委、业委、物业、志愿者、法律顾问，各司其职。电梯更新和续筹维修资金方案，在业主大会表决通过后，落实，又是一个巨大考验。“开弓没有回头箭，全力以赴推动维修资金续筹。”豫园街道太阳都市居民区党总支书记殷丽姝说，“五步递进法”，派上了用场。

“五步递进法”，哪五步？

第一步，物业扫楼，上门送缴款单，周末业委会参加扫楼。

第二步，第一步之后剩下来的缴款单，划分楼组“微网格”，再次上门第二轮扫楼，同时委托物业电话联系+微信联系。

第三步，每个楼栋都有2-3位志愿者，对拒绝缴款的业主，发动楼组志愿者上门、电话、微信，晓之以理，动之以情。

第四步，“三步”之后，未缴款业主不到10%，由居委会和街道房办协助，单独联系、开会说明，成功说服多户业主缴款。

第五步，采取法律措施。仍然拒不履行业主大会决议、拒不补缴维修资金的个别业主，业委会将根据业主大会授权，采取法律措施。

每一步，动态复盘、层层递进，提高效率。

2022年12月22日-2023年1月17日，召开业主大会，分楼组表决续筹和更新方案。今年2月10日开始送达续筹维修资金的缴款单。2月22日，总体缴款率过了七成。3月12日，总体缴款率达九成。其中，居住在港澳台、日本、美国的一批业主均已通过电话、微信、邻居联系等方式缴款。

目前，太阳都市花园后期小区电梯更新已经启动，电梯更新政府补贴申请也于6月获批。

电梯更新、维修资金续筹，都是小区里的大事。做大事，不容易，做成了，就很有成就感、荣誉感。

要问有什么心得？太阳都市花园后期小区的说法是——党建引领牵好头，三驾马车联起手，小区治理难点痛点，就能逐一攻克！

分类、提标、数治

风貌区“老克勒”品质提升

辖区面积仅1.93平方公里，4/5位于衡复历史风貌保护区，这里是瑞金二路街道，背街小巷多、里弄小区多、保护建筑多，典型的申城“老克勒”。

时间，让“老克勒”面临一系列新问题——房屋老化、设施不足、物业服务标准低、居民期望提升。

如何通过有效的物业治理，提升居民幸福感和满意度？黄浦区房管局、永业集团大力推动，2019年起累计高质量完成30万平老旧小区房屋修缮，保障使用安全。目前，街道老旧小区已完成充电桩安装全覆盖；思南路26弄小区也成为风貌区内第一个实现规模化加装电梯的老旧小区。

大修成果来之不易，需要高标准物业服务长期维护，不同类型的老旧小区也需要更精准的分类管理。

于是，按照《黄浦区住宅物业分类管理标准》，老旧小区管理标准划分为四类——保障型、整洁型、安居型、宜居型，实现一小区一标准分类管理。同时，公房物业企业制定物业管理标准提升计划，今年底，瑞金二路街道将有32个老旧小区实现管理标准提升，其中20个小区从保障型提标为整洁型，7个小区从整洁型提标为安居型，5个小区提标为宜居型。

图说：南昌路168弄小区弄口的口袋公园

物业提标，一批老旧小区的保安巡查频次、保洁清扫频次和绿化养护力度，同步巩固提升。南昌路168弄小区，曾经脏乱差，如今整洁干净，弄口新建了口袋公园，沿街梧桐树下的特色小店活力充沛。10多年前，居民顾阿姨说服丈夫卖掉了商品房置换到南昌路里弄房，一度脏乱差的环境让他们后悔搬家；如今，更新变样的小区，让他们决定——养老，就在这里！

图说：瑞金二路街道综合治理体系的公共安全模块

数字治理，已是城市治理新方式，“老克勒”的物业管理不能掉链子。2021年起，“瑞金二路街道智慧物业终端系统”逐步建成，借助智能探头、烟感，以往单一的人工巡查处置，升级为终端线上预警、平台自动派单、线下快速处置，速度和效率大幅提升。

曾经，老房装修违法搭建破坏风貌，尤为突出。“装修全流程”数字治理，用起来！所有房屋装修事前严格纳入物业登记报备，事中严格纳入物业、居委、执法部门全过程巡查监管。管执联动，线上线下，快速发现，主动监管，闭环管理，违法搭建、破坏承重墙等违法顽症大幅减少，有效保护历史建筑。

社区治理，离不开“三驾马车”相辅相成。但直管公房老房子没有业委会，小区自治怎么做？街道会同永业集团推出“自治家园执委会”——公房管理部门适度让渡权利，建立居民自治为主的议事大会和公房代表参与的执委会，让公房居民也能有物业管理监督权。同时，“零距离家园”建设依托微网格、清洁家园行动，推动社区公共事务协商“零距离”。

南昌路，无疑是衡复历史风貌保护区在城市更新中“最闪亮的明星”。

看看老房子新面貌，南昌路说——老旧里弄，不是物业管理的洼地、美丽家园的短板，分类、提标、数治和更广泛参与的居民自治，让“老克勒”品质提升！

“富南5条”

筒子楼“一盘沙”变“一盘棋”

富南大厦，一幢用了20多年的超高层筒子楼，商住两用。居民户数132户，商用办公39户，人员结构复杂散乱。

几年里，这幢“筒子楼”的变化，富南大厦业委会主任宫惠煜用一句话概括，就是——“富南5条”，让“一盘沙”变“一盘棋”。

“富南5条”，是什么？

原来，在富南大厦，半淞园路街道党工委和迎勋居民区党总支，积极探索党建新载体，组建了业委会党的工作小组。富南大厦采用的，是“派驻式”党的工作小区。“派驻式”，就是居民区党总支遴选有公信力、号召力、热心参与社区事务的党员，组成党的工作小组派驻到业委会，成为居民区党总支和小区业委会之间的桥梁纽带。

同时，迎勋居民区党总支与业委会共同商讨制订“富南5条”——富南大厦业主委员会自觉接受居民区党总支领导；建立定期向总支书记汇报工作的制度；业委会会议邀请总支书记参加；业委会所作决议事先征询党总支意见；居民区党总支定期对维修资金、公共收益和业委会账册进行查阅和监督。

“富南5条”，最鲜明的特色，就是突出党建引领。

社区治理，需要共建共治共享。党建引领，整合各类社区资源，“富南5条”能否有所作为？答案是，可以！

2021年，富南大厦物业服务合同到期，小区依法启动换届。原来的物业服务，居民不满意。业委会党的工作小组走访汇总社情民意，广泛发动楼组长和党员志愿者，带动更多居民参与物业成功换届。

2022年，富南大厦通过党建引领“零距离家园理事会”申报自治项目，成功引进社会资源先荣建筑集团的资金，加上街道下拨的自治项目经费，不必动用小区维修资金和公共性收益，就更新重建了富南小区的两个门头。今年，居民区党总支牵头，富南大厦再度成立自治项目团队，申报街道党建引领基层治理“点点民生”项目，准备重新修筑小区年久失修的围墙。

党建引领，多方共治，从来都不是一句空话。“富南5条”，让“一盘沙”变成“一盘棋”，筒子楼也在不断更新中见证美好生活的模样！

新民晚报记者姚丽萍

记者手记：

“三驾马车”

“三驾马车”，是一个比喻。

小区治理，离不开居委会、业委会、物业公司齐心协力、相向而行。

相向而行，目标是——小区善治。善治，通俗地说，就是安居乐业，让小区保值增值，别贬值。

“三驾马车”，如何相向而行？党建引领，就是核心关键。

黄浦区积极推进党建引领物业治理先锋创建行动，率先制定面向居委会、业委会、物业公司，兼具规范性和实操性的物业治理“3+1”工具书——《居委会物业管理方面的工作指导手册》《业委会工作规范指引》《住宅物业分类管理标准》，以及《紧急维修资金使用工作指引》，并向居民区开通“社区物业直通车”热线，不断强化基层赋能。

今后，“党建引领住宅物业慧治联盟”将围绕小区治理的难点、堵点和痛点，聚智攻坚，合力共治，让“三驾马车”行稳致远。

姚丽萍

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